4月30日，广州发布《广州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（下称“意见”）。意见指出，广州市将发放“卖旧买新”专项补贴。自即日起至2026年12月31日，居民在“卖旧买新”过程中，可按所购新房贷款总额的1%申请专项补贴，单套最高3万元。
第一财经注意到，这是一线城市中首次按房贷总额比例推出的专项补贴。多位专家分析称，此举旨在直接降低换房交易成本，畅通一二手住房置换链条，对全国其他城市具有重要启示意义。
一线城市首提房贷补贴政策
根据意见，居民个人自意见实施之日起至2026年12月31日在广州购买新建商品住宅并完成网签（即2026年4月30日0时至2026年12月31日24时完成网签），且在网签日前后1年内出售个人名下本市二手住宅的，可向市房地产行政主管部门提出专项补贴申请。补贴金额按所购新建商品住宅贷款总额的1%、单套房屋最高补贴3万元（贷款总额不超过300万元的，补贴金额为贷款总额的1%；贷款总额达到和超过300万元的，补贴金额为3万元）。补贴总金额2亿元，用完即止（补贴资金按季度分批次发放，在符合条件并提出申请的居民个人中以公开摇号方式确定）。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对第一财经表示，从当前大城市市场情况来看，置换链条是否顺畅十分关键，不能孤立看待二手房或新房市场，而应将两者结合起来考虑。本次政策明确提出要畅通一二手住房置换链条，并为此提供了具体支持措施，即对换房需求给予财政补贴，按新房贷款总额1%的比重执行，这有助于鼓励近期尤其是5月以来的置换需求积极入市。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，针对“卖旧买新”发放专项补贴，主要是针对当前“卖旧买新”环节多、成本高，交易流程冗长的现实，通过发放补贴，降低交易环节存在的成本，激励业主卖旧买新的积极性。
李宇嘉进一步分析称，“卖旧买新”主要涉及契税、个人所得税、增值税。如果房屋持有满5年，且为唯一住房，则只需要缴纳契税，首套房为交易总价的1-1.5个百分点。对于新房和二手房平均总价分别为332万元和249万元的广州来说，对应的交易税负分别为2.5万-3.3万元或3.74万-5万元，3万元的补贴可以覆盖掉大部分交易的税费。这也是“卖旧买新”的最大成本，如果还能鼓励“卖旧买新”涉及的中介费、贷款利率等成本降下来，卖旧买新的循环将有望加速。
第一财经注意到，这是一线城市中首次按房贷总额比例推出的专项补贴。此前，一线城市曾以发放消费券、给予过渡租房等形式对住房“卖旧买新”进行补贴，但与房贷并无关联。例如，上海市在2024年对符合条件的“以旧换新”居民家庭，给予住房置换期间的过渡租房、装修搬家等适度补贴，补贴按出售住房建筑面积实行分档定额；今年4月，深圳南山区推出深圳首个住房“以旧换新”消费券，按新房面积补贴2万-5万元京东消费券。
有专家认为，广州此举属于房贷贴息的一种形式。严跃进对第一财经表示，在实际操作中，政策是否明确提及“贴息”并不影响其实质。广州此次政策的逻辑也十分清晰：贷款越多，补贴越多，按1%的比例执行。相当于变相降低购房者的利息负担，是一种非常标准的房贷支持政策。其他城市也有类似做法，有的明确贴利息，有的按贷款总额补贴。
能否全国推行？
从国际经验看，通过贴息、减税或优惠融资支持居民购房是常见做法，如中国香港的“居所贷款利息扣除”、美国的HAMP计划（住房可负担修订计划）、日本的长期固定利率贷款等。国内亦已有多个城市展开试点。
第一财经此前曾报道，为激活房地产市场，自2023年末以来，杭州、南京、长春、运城、武汉等多地相继推出购房贴息政策，通过财政补贴部分贷款利息的方式降低购房成本。
方正证券地产首席分析师王嵩认为，当下新购房群体，对于按揭采取了较高的首付比例，相应风险承受能力有所提升，贴息政策能吸引这类优质客户入市。对于银行来说，当下的新购房群体也是信用风险更小的客户。
消费贴息模式的成功同样为房贷贴息提供了实践参照。王嵩称，2025年8月以来财政贴息消费贷的成功实践，验证了“财政补息差、银行扩投放、需求享红利”的三方共赢模式，为地产需求端支持提供了范本。隐性降息重建了底部支撑，同时兼顾金融安全。
东吴证券分析师李勇表示，此前部分城市的房贷贴息试点数据表明，贴息政策在短期内对激活需求、稳定预期作用显著，既缓解了居民提前还贷的冲动，也一定程度上对冲了银行净息差收窄的压力。但他同时强调，政策效果呈现明显的“脉冲式”特征，具有短期性与波动性。
李勇进一步分析，贴息政策应被视为一项在特定阶段有效的战术性工具，其最终效能取决于能否与供给侧改革、宏观收入改善等更根本的政策形成合力，共同推动市场建立新的、健康的平衡。
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